📌 最近高雄發生一起引發關注的租約糾紛事件：
一對退休後返台定居的台日夫妻👫，在高雄開了間人氣飯糰店🍙。卻傳出因房東疑似眼紅生意太好，想調漲租金💸，導致雙方爆發衝突，甚至演變成砸店、受傷、互告的局面⚠️。
那麼問題來了——房東到底可不可以漲租金？
📝重點整理：房東能不能漲租，要看你們的租約屬於哪一種！
📅 #有期限的租約（例：簽一年、兩年）
➡️ #原則上房東不能中途漲租金，除非租約裡有寫明「可以調整租金」的條款。
➡️ 例外情況：若符合民法第227條之2「#情事變更原則」，可以請法院調整租金。
⏳ #沒有期限的租約（即「不定期租約」）
✅ 房東可以依民法第442條或第227條之2，請求調整租金。
但不是說想漲就漲，還是要看實際情況。
🔍 什麼是「情事變更」？要符合以下4個條件才行👇
1️⃣ 發生了重大的變化（如房價上漲、附近租金行情上漲）
2️⃣ 這些變化是在租約簽訂之後才發生的
3️⃣ 這些變化在簽約時房東無法預料
4️⃣ 變化的發生不是房東自己造成的
🧠 #那這次高雄飯糰店的情況怎麼看？
🔹 若是「#有期限」租約 ➡️ 原則上房東不能調漲租金，要等租約到期再協商。
🔹 若是「#不定期」租約 ➡️ 房東雖然可以主張調漲，但若她原本就知道該區行情、卻以低價出租，且房屋價值也沒顯著上漲，法院通常不會輕易讓她調整租金。
💡 補充：法院通常會參考「土地公告現值📉」，但它的調漲速度往往落後市場價，這也不利於房東主張調漲。
📣 結論：
不是房東想漲就能漲！📛
租約的類型、房屋價值是否真的改變，甚至租約內容、房東的認知，都會影響漲租的合法性。
💎 最高法院109年度台上字第1405號民事判決：「次查未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，該基地申報地價倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，故須契約成立後發生情事變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人始得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。又法院調整租金時，應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形，以為決定，#非以租金市價之多寡為唯一之酌定標準。」
💎 最高法院93年度台上字第2446號民事判例：「故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，#承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，#已有變更，#非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。」
💎 臺灣高等法院101年度上字第973號民事判決：「民法第442條固明定未定期限之租賃契約，因租賃物價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，而排除定期租賃情形之適用，然參諸該條規定之立法理由係謂「不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。#其租賃定有期限者，#當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也」，是民法第442條並未排除定有期限之租賃除「不動產價值昇降」因素以外之其他情事變更事由，准許當事人聲請法院增減給付，#是在定期租賃之情形，#仍得依民法第227條之2規定情事變更原則聲請法院增減其給付。」
📖 參考資料
1、巫月櫻，申聲請法院調整租金應自何時起算，萬國法律，第66卷，1992年12月，第48至49頁。
2、 李基勝，關於房地租金調整問題研析，現代地政，第366期，第74至82 頁。
